房产投资扫盲txt下载 不知道大家有没有看过《穷爸爸富爸爸》这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作，但也的确包含了一些财务知识。虽然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百姓最缺乏的。
    既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。
    先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价是一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明：你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。
    再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？
    （下班了，待续）
    好。继续。
    由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。
    因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比如说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让，NPV（净现值）是相同的。
    好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化（宏观经济，政府政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影响。
    由于不知道书屋上的朋友经济学的基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续写。
    要彻底写清楚，涉及的面太广。
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    吃完饭了，继续。
    讲到汇率的因素了，怎么来用个生动点的案例来说明这东西呢？我吃饭的时候一直在想。我觉得还是用香港来说明吧。
    98年，香港政府和内地政府联手对抗游资，等于变相用内地老百姓的钱向香港老百姓每人发了个大红包（多少钱我不知道，政府也没公布，也许怕引起众怒吧，为了政治影响。）自此之后，港元由于没有经历大幅贬值，就一直被高估，高估的比例大致是多少呢？我觉得大概是100%。（就是说，由于港元和人民币都和美元挂钩，是相对的固定汇率，按购买力平价的话，估计应该是1块人民币换2块港元，估算的基础是用A股和H股的股价比，因为他们的收益权按同股同权且又都流通应该是一样的。那些烂人说A股股价严重高估是别有用心的，当然不排除我国的证券市场在制度安排上的确有问题，但风险折价绝对没有那么厉害。这儿不谈股市，要谈以后谈。）由于港币高估，所以港股大涨也就顺理成章。在上海，那么多香港人投资房产为的是什么呢？那就是利用货币的价格双轨制投机倒把，眼睛盯的是我们的外汇储备。看看东南亚和阿根廷吧。政府通过CEPA来提升香港本地经济，意图之一就是要减少购买力平价的差距。中央政府睿智啊，地方政府愚昧啊。同理，台资、澳资、外籍华人到国内投资房产的意图是一致的。这也就是在上海，你看到为什么那么多华人在买那些高价房产了，因为他们不怕。可惜我没这个渠道，否则我也会这么做的。他们都是依附在我们外汇储备上的吸血虫。
    太复杂了。就讲这些吧，以后有空再讲。
    下面将就通胀率作一说明。
    四说通货膨胀率：有许多朋友会提出我的收入会增长啊，并举出10年前父母辈的收入变化来证明。意思是我等于在用现在的收入买10年前的房子，当初房子多便宜啊。有这种想法的人根本不了解中国的历史，至少不了解中国改革开放的历史，不知道计划经济和市场经济的区别，也不知道价格双轨制是怎么回事。（这话说起来长了，说了很多人也未必明白）。
    还是举个小例子吧：通货膨胀大家都知道是怎么回事，最直观的就是物价上涨。物价上涨的对老百姓最直接的结果就是手中货币变相贬值（如我国的外汇储备不停的在贬值一样，这里干脆说清楚外汇储备为什么会贬值，外汇要来干什么？就是用来买国外的商品，用来进口。所以我们外汇储备的价值可以用每年进口货物的加权平均价格来衡量，铁矿石、石油、铜矿等等价格的上涨，我国04年外汇储备增长了50%多，但其价值上涨了多少呢？）。中国物价的上涨的原因是什么呢？一方面源自于维持温和的通货膨胀有助于经济的稳定持续发展（见宏观经济学），另一方面是我国的货币投入量在不断的加大，远大于经济增长的速度（有一部分是用于由于外资的涌入，国家必须无条件兑换）。好，这应该就把通货膨胀的概念和原因讲清楚了，还不清楚地自己去看书。
    那下面就来说影响，说通货膨胀就不得不说收入。大家可以问一下自己的父母和回想一下过去，改革开放前20年收入的增长速度快呢还是这三年速度增长快啊？为什么呢？其原因就是通货膨胀率和收入增长率是非相关的或者说是相关性非常低的，在某些条件下是负相关的（有兴趣的同志可以去看产业经济学、发展经济学和区域经济学）。
    这时候有朋友就会质疑：你前面还说人民币被低估，现在又说人民币由于通货膨胀和物价上涨在贬值，这不是自相矛盾吗？能问这个问题的同志是个好同志。
    因为经济有其自然规律，是不受人为的影响的，人民币对内的贬值，这就是对固定汇率制的自然修复，逐步缩小购买力平价的差距。举例说明：由于原材料价格上涨，国内物价上涨导致劳动力成本上升，中国的产品成本也将随之而提高，成本的提高不利于出口，外汇收入减少，国家兑付外汇的压力也就慢慢变小，人民币升值的压力也就降低，慢慢的会回归到应有水平，但这个周期实在太长，这就是固定汇率制的最大缺陷；浮动汇率制由于随时有市场调节，其周期要短的多。